Jesteś właścicielem nieruchomości? Zobacz jakie rodzaje umów możesz podpisać z najemcą. Nie jest to taka prosta rzecz jakby się zdawało, a jeśli trafisz na oszusta, to….Zresztą, poczytajcie i posłuchajcie sami. Zapraszam!
Obowiązujące w Polsce prawo nie traktuje w równy sposób właścicieli nieruchomości i najemców. Właściwie to, w ewentualnym sporze, mocno faworyzuje tę ostatnią stronę.
Spotkałem się niedawno z osobą, która planowała kupić mieszkanie, po aby je wynająć. Wiadomo, galopująca inflacja powoduje że ludzie chwytają się różnych sposobów aby zainwestować swoje pieniądze. To byłaby pierwsza zakupiona przez mojego klienta nieruchomość przeznaczona pod inwestycję. Mężczyzna, był więc ostrożny, ale też trochę podekscytowany. Od słowa do słowa, zaczęliśmy rozmawiać o najmach, umowach, najemcach.
I im dłużej rozmawialiśmy tym większe widziałam zaskoczenie w oczach mojego rozmówcy. Ów człowiek w ogóle nie był przygotowany na informacje, że kiedy najemca przestałby płacić, to on jako właściciel nieruchomości nie może wejść do mieszkania, aby domagać się zwrotu należności. Albo po prostu poprosić najemcę opuszczenie nieruchomości.
Nie może też wymienić zamków w drzwiach. Albo, skoro najemca nie płaci za energię, odciąć dopływu prądu. W zasadzie to nie może prawie nic. Chyba, że chce zostać przestępcą. Bo każde z wyżej wymienionych działań podpada pod kodek karny. Mój klient kompletnie nie mógł zrozumieć, dlaczego ma za kogoś płacić.
I patrząc na jego minę, domyśliłem się że nie znalazł odpowiedzi. Gdyby zapytał mnie, również nie potrafiłbym sensownie odpowiedzieć dlaczego właściciel nieruchomości musi płacić za oszusta. Nie potrafię wskazać jednego logicznego powodu, dla którego prawo chroni nieuczciwego najemcę, stawiając właściciela nieruchomości na pozycji mówiąc oglądnie mocno niekorzystnej. I moja opinia jest opinią przeciętnego obywatela, kogoś kto chciałby kupić mieszkanie i je wynająć. I już na starcie dowiaduje się, że jak nie zadba o swój interes, to będzie dopłacał do niego wiele lat.
Jak to więc wygląda, kiedy mamy nieruchomość, chcemy ją wynająć, i podpisujemy zwykłą umowę najmu, a najemca przestaje płacić? Co w takiej sytuacji może właściciel nieruchomości?
W pierwszej kolejności oczywiście wypowiedzieć umowę. Ale żeby ją wypowiedzieć, to musi wysłać wezwanie do zapłaty. A wspomnę jeszcze, że najemca musi zwlekać z zapłatą za co najmniej przez trzy okresy rozliczeniowe lub suma zaległości musi odpowiadać kwocie czynszu za trzy pełne okresy płatności. Właściciel wysyła zatem wezwanie do zapłaty, wraz z informacją o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Nieuczciwy lokator ma 30 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli tego nie zrobi, dopiero wówczas, również na piśmie, właściciel nieruchomości może w końcu wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną, pod rygorem nieważności i powinno zawierać przyczyny wypowiedzenia. Mówi o tym ustawa o ochronie praw lokatorów, artykuł jedenasty punkt pierwszy. Jeśli nie będzie podana przyczyna, wypowiedzenie jest nieważne.
Okres wypowiedzenia wynosi kolejne 30 dni i jest liczony od końca miesiąca kalendarzowego, w którym złożono wypowiedzenie. Teoretycznie lokator, po otrzymaniu wypowiedzenia, powinien opuścić nieruchomość i przekazać ją właścicielowi. W praktyce …cóż, wszyscy wiemy jak to wygląda. Sprawa trafia do sądu i….po kilku miesiącach a może latach, sąd wydaje wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, i orzeka jednocześnie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego albo jego braku.
A obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie. A że gminy mają z tym problem, więc niechciany lokator może sobie mieszkać w naszym domu, w naszym mieszkaniu, na nasz koszt przez jeszcze długi czas. Oto kilka krótkich historii. Właścicieli mieszkania w Warszawie, najemcy nie płacili od 2019 r., dług około szesnastu tysięcy złotych. Wrocław – odzyskana nieruchomość zajęta bezprawnie od 2013 – dług ponad 40 tysięcy. I takich historii jest naprawdę wiele.
Ale wracając do głównego wątku. załóżmy, że jest lokal i na podstawie prawomocnego wyroku sądu komornik przystępuje do eksmisji. Ale to nie oznacza, że komornik natychmiast wykonuje eksmisję. To byłoby zbyt proste. Komornik wzywa najpierw najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.
Oczywiście najemca, zazwyczaj, wezwanie komornika ma w głębokim poważaniu. I dalej sobie mieszka. I dopiero po upłynięciu wyznaczonego terminu, komornik przystępuje wreszcie do eksmisji. O ile mamy odpowiednią porę. Porę roku. Bo...eksmisji nie wykonuje się pomiędzy pierwszym listopada a 31 marca.
Teraz popatrzmy na inny model. Zamiast zwykłej umowy właściciel nieruchomości może zdecydować się na umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego - jeśli prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania.
Umowa najmu okazjonalnego tym się różni od zwykłej umowy, że najemca, przyszły lokator musi wskazać nieruchomość w której zamieszka w przypadku eksmisji, czyli jednym słowem to najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji odnośnie opróżnienia i wydania lokalu i poddaje się dobrowolnej egzekucji co do zapłaty czynszu.
Ale to nie jest oczywiście tak, że przyszły lokator poda zmyślony adres. Właściciel wskazanego mieszkania albo domu musi okazać tytuł prawny do nieruchomości i musi wyrazić zgodę na to, aby najemca, w razie problemów mógł zamieszkać w jego nieruchomości. Zarówno najemca jak i właściciel składają ww. oświadczenie w formie aktu notarialnego.
Umowę najmu okazjonalnego należy w ciągu 14 dni od daty podpisania zgłosić do urzędu skarbowego. Jeśli nie zostanie zgłoszona do „skarbówki”, to w przypadku jakichkolwiek kłopotów sąd ją potraktuje jako zwykłą umowę.
Czy umowa najmu okazjonalnego działa? I tak i nie. Bo podobnie jak przy zwykłej umowie, nie możemy ot tak, kazać lokatorowi opuścić nasze mieszkanie. Musimy najpierw wysłać pismo – wezwanie do opuszczenia lokalu, powołując się na oświadczenie najemcy. Jeśli żądanie jest bez odpowiedzi składamy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego na którym najemca się podpisał. I sąd wydaje wyrok, jest komornik, jest egzekucja, odzyskujemy nieruchomość.
Ale zawsze jest jakieś ale. Bo w sytuacji, kiedy właściciel wskazanej przez najemcę nieruchomości w tak zwanym międzyczasie ją sprzedał, albo wycofał zgodę – do czego ma prawo i nie musi o tym nikogo informować, okazuje się, że najemca nie może zamieszkać w skazanym przez siebie lokalu. I co wtedy? Wówczas lokator podlega pod ustawę o ochronie lokatorów, a my wracamy do gry i stajemy na polu planszy „wyślij pismo z żądaniem opuszczenia lokalu…”.
A jak wynająć nieruchomość obcokrajowcom? Na przykład uchodźcom z Ukrainy? Oczywiście można na zwykłą umowę i na umowę w ramach najmu okazjonalnego. Ale w tym wypadku odpada obowiązek wskazania przez najemcę z Ukrainy innej nieruchomości do którego będzie wykonana eksmisja.
Druga możliwość to użyczenie nieruchomości czyli według prawa jest to bezpłatne używanie rzeczy przez korzystającego. Taką umowę można zawrzeć ustnie, ale też i na piśmie, gdzie jasno będzie powiedziane co, jak i dlaczego.
Czyli będą w takiej umowie zapisane dane stron, będzie wskazany przedmiotu umowy, będzie też czas użyczenia – określony albo nieokreślony. Wiadomo, że lepiej aby był określony. I fajnie też byłoby, aby w takiej umowie znalazł się zapis o zakazie wynajmowania nieruchomości innej osobie.
No i istnieje jeszcze instytucja tak zwanego prekarium. Ta instytucja nie ma uregulowań prawnych – chodzi o to, że, mówiąc po ludzku, że jeśli jestem właścicielem mieszkania i mam chęć, to pozwalam tam zamieszkać np. rodzinie z Ukrainy, nieodpłatnie, bez żadnych umów. Jako właściciel nieruchomości ponoszę wszystkie koszty i mam prawo w każdej chwili, żądać zwrotu lokalu, a lokatorzy nie podlegają ochronie prawnej czyli nie podlegają pod przepisy ustawy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
