Projekt programu rządowego „Pierwsze klucze”
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało nowy program mieszkaniowy „Pierwsze klucze”, mający zastąpić wcześniejszy projekt programu „Mieszkanie na Start” (tzw. „kredyt zero”).
Jego głównym założeniem jest wsparcie osób kupujących pierwsze lokum – szczególnie tych, którym brakuje środków na wkład własny lub mają ograniczoną zdolność kredytową. Zgodnie z dotychczasowymi zapowiedziami, dopłaty będą dotyczyć wyłącznie rynku wtórnego – wykluczony jest rynek pierwotny (mieszkania deweloperskie) oraz tak zwane mieszkania „flipperskie” (lokale kupowane, remontowane i sprzedawane w krótkim czasie). Wymóg posiadania nieruchomości przez sprzedającego minimum 5 lat dodatkowo zawęża możliwości wyboru.
Poniżej przedstawiamy kluczowe fakty na temat proponowanych rozwiązań.
Dla kogo jest program "Pierwsze Klucze" i na co można otrzymać wsparcie?
• Adresaci: osoby fizyczne nabywające pierwszą nieruchomość; mogą to być single, pary (także nieformalne) oraz większe rodziny.
• Rodzaje nieruchomości:
a) mieszkanie lub dom wyłącznie z rynku wtórnego, będący w posiadaniu tego samego właściciela przez co
najmniej 5 lat.
b) budowa domu jednorodzinnego (z możliwością włączenia części kosztów działki do limitu dopłat).
• Warunek własności: łączny udział w ewentualnej już posiadanej nieruchomości nie może przekraczać 50% (np. w spadku lub darowiźnie).
• Brak limitu wieku i metrażu: założenia programu nie przewidują ograniczeń co do wieku beneficjenta ani powierzchni kupowanej nieruchomości.
Zasady dopłat i limity kredytu
1. Oprocentowanie
• Rządowe dopłaty mają obniżyć oprocentowanie wybranej części kredytu nawet do ok. 1,5%.
• W praktyce dla rat równych może to oznaczać efektywną stopę na poziomie 4,5–5,5% (wobec w tej chwili standardowych ~8%).
• Preferencyjne oprocentowanie będzie obowiązywać najpewniej przez 5–10 lat, choć szczegóły mają być doprecyzowane.
2. Wysokość dopłat
Zależna od liczby osób w gospodarstwie domowym:
• 250 tys. PLN (1 osoba)
• 400 tys. PLN (2 osoby)
• 450 tys. PLN (3 osoby)
• 500 tys. PLN (4 osoby)
• 600 tys. PLN (5 osób) + dodatkowe 50 tys. PLN za każdą kolejną osobę
• Kredyt powyżej tych kwot spłacany będzie już na zasadach rynkowych.
3. Kryteria dochodowe i zasada „złotówka za złotówkę”
Przykładowe limity netto:
• 6500 PLN (1 osoba)
• 11 000 PLN (2 osoby)
• 14 500 PLN (3 osoby)
• 18 500 PLN (4 osoby)
• 21 000 PLN (5 osób)
• Po przekroczeniu limitu dochodu dopłata jest stopniowo pomniejszana (w 2-os. gospodarstwie o 25 gr za każdy 1 PLN powyżej progu; w przypadku singla – o 50 gr).
4. Limity cen za metr kwadratowy
• Proponowany poziom to 10 tys. PLN w większości lokalizacji i 11 tys. PLN w 5 największych miastach.
• Stawki będą waloryzowane – gminy mogą wnioskować o inne progi w zależności od lokalnych realiów.
5. Budowa domu jednorodzinnego
• Możliwe zwiększenie kredytu objętego dopłatą o 50% wartości działki (do 100 tys. PLN).
Gwarancja wkładu własnego od BGK
• Cel: Ułatwienie zakupu tym, którzy nie mają (lub nie chcą przeznaczać) wymaganej kwoty wkładu własnego (zwykle 10–20%).
• Mechanizm: Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) poręcza brakującą część wkładu (do 100 tys. PLN lub 20% wartości nieruchomości).
• Kredytobiorca nie otrzymuje tych pieniędzy „do ręki” – to zabezpieczenie dla banku na wypadek niewypłacalności.
• Efekt: Większe szanse na zaciągnięcie kredytu przy niskich oszczędnościach. Zostają jednak do opłacenia raty za cały kredyt, w tym za jego część gwarantowaną.
6. Planowane terminy
• Start programu zapowiadany jest na 2025 rok (najwcześniej III kwartał).
• Budżet na „Pierwsze klucze” ma wynosić ok. 2,2 mld PLN (z puli 4,7 mld PLN przeznaczonych na cały pakiet reform na rynku nieruchomości).
Wpływ na ceny nieruchomości
Dofinansowanie preferencyjnych kredytów wyłącznie na zakup nieruchomości z rynku wtórnego może skutkować zwiększonym popytem, zwłaszcza w segmencie mieszkań i domów spełniających kryteria cenowe (w granicach 10–11 tys. PLN/m²) oraz wśród ofert, które są w rękach jednego właściciela od co najmniej 5 lat. Właściciele mogą podnosić ceny, by „dopasować się” do ustalonych limitów, co może prowadzić do presji wzrostowej. Niewykluczone jednak, że część właścicieli – chcąc zachęcić kupujących do skorzystania z programu – będzie korygować ceny w dół, jeżeli ich mieszkania/domy przekraczają wskazany próg. Ostateczne skutki będą zależały od rzeczywistego poziomu popytu i dostępności kredytów – kluczowe jest też to, czy finalna wersja ustawy utrzyma obecne założenia.
Podsumowanie
Według mojej opinii założenia programu rządowego "Pierwsze Klucze" na zakup nieruchomości mogą ulec zmianie i ostatecznie obejmą także rynek pierwotny. Włączenie w to lokali deweloperskich mogłoby skłonić deweloperów do bardziej elastycznego podejścia przy ustalaniu cen mieszkań, zwłaszcza że granica 10–11 tys. zł za m² w wielu miejscach w Polsce nie jest wcale wygórowana. W rezultacie nie należy spodziewać się znaczącego wzrostu cen mieszkań z rynku pierwotnego, a poszerzenie programu dałoby większe możliwości wyboru osobom planującym zakup nieruchomości.
Błażej Dzierżyński
