Na próżno jest szukać jednoznacznego pojęcia nieruchomości komercyjnych w przepisach prawnych. Czym zatem są i jakie są ich rodzaje? Przyjrzyjmy się, na co zwrócić uwagę decydując się na inwestycję w tego typu obiekty.Czym są nieruchomości komercyjne? Najogólniej mówiąc, nieruchomości komercyjne to budynki i lokale przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Mogą być nabywane do celów własnych Inwestora lub pod wynajem innym przedsiębiorcom. Mają przeznaczenie niemieszkalne.
Na rynku dostępne są następujące rodzaje nieruchomości komercyjnych, np: lokale użytkowe, magazyny, hale produkcyjne, biurowce, galerie handlowe, hotele, grunty inwestycyjne pod budowę powyższych obiektów. Ich główną rolą jest realizacja założeń biznesowych i osiąganie zysków.
Kluczowym wyznacznikiem atrakcyjności tego typu nieruchomości są:
1. Lokalizacja - walory lokalizacyjne mogą różnić się w zależności od branży. Pożądanym otoczeniem dla biurowca mogą być tereny zielone, a dla magazynu – bliskość głównej drogi dojazdowej. Nie bez znaczenia pozostaje dostęp do komunikacji miejskiej, a także znajomość demografii i kierunków rozwoju najbliższej okolicy.
2. Stan techniczny nieruchomości - istotne są zarówno technologia budowlana, stan techniczny, czy standard wykończenia nieruchomości. Dostęp do nowoczesnych rozwiązań technicznych zaś, niejednokrotnie podwyższa sprawność procesów, higienę pracy i komfort pracowników.
3. Koszty eksploatacyjne - wysokie koszty utrzymania nieruchomości stanowią spore obciążenie finansowe dla Właściciela i Najemcy. Dlatego tak ważne jest ustalenie kosztów ogrzewania, energii elektrycznej, czy też utrzymania systemów wentylacji i klimatyzacji. Znacznymi wydatkami mogą być także: usługi ochrony, sprzątania, odśnieżania czy pielęgnacji zieleni.
W jaki sposób zweryfikować poziom rentowności planowanej inwestycji?
Podstawowym narzędziem pozwalającym na szybkie porównywanie oferowanych nieruchomości oraz innych możliwości inwestycyjnych jest wskaźnik ROI (return of investment).
ROI = roczny przychód z najmu / zainwestowane pieniądze * 100%
Roczny przychód z najmu to wpływy netto po odliczeniu wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, podatkami czy ubezpieczeniem. Zainwestowane pieniądze zaś, to zarówno kwota zapłacona za nieruchomość oraz wszystkie pozostałe poniesione w związku z tym wydatki (np. remont lokalu, zakup wyposażenia czy opłaty administracyjne).
Wynik powyższego, ze względu na postać procentową, z łatwością można porównać z innymi dostępnymi na rynku formami inwestycji, np. oprocentowaniem lokat bankowych czy obligacji.
Przeczytaj również o tym, co tak naprawdę robi pośrednik przy sprzedaży nieruchomościNależy mieć na uwadze, że wartość nieruchomości jest zmienna w czasie. W efekcie inwestycja może zapewnić dodatkowy zysk, jeśli po jakimś czasie zdecydujemy się na jej sprzedaż. Opłacalność takich transakcji zaś, zależy od relacji pomiędzy zapotrzebowaniem (popytem) a dostępnością (podażą), wpływającymi na wartość nieruchomości. Czynnikami, wpływającymi na kapitalizację zwrotu inwestycji, których nie uwzględnia powyższe narzędzie są też: dostęp do finansowania z zewnątrz, wysokość stóp procentowych, koszty kredytów, czy inflacja. Na trafność decyzji inwestycyjnych w tym sektorze, bez wątpienia wpływa wiedza i znajomość rynku nieruchomości.
W jaki sposób określić wartość nieruchomości komercyjnej?
Wyceniając nieruchomości komercyjne mamy do wyboru kilka podstawowych podejść, metod i technik. Najbardziej popularne są podejścia:
- porównawcze – porównanie cen transakcyjnych podobnych obiektów;
- dochodowe – określenie wartości na podstawie prognozowanych dochodów;
- kosztowe – analiza kosztów odtworzenia i poziomu zużycia;
- mieszane – łączenie różnych podejść.
Ze względu na złożoność elementów, które należy brać pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości, warto powierzyć to zadanie specjalistom! Wyłącznie doświadczony i posiadający odpowiednie uprawnienia rzeczoznawca majątkowy, wykona operat w sposób rzetelny i profesjonalny.
aut. Monika Ignaciuk
