Pandemia koronawirusa mocno zmieniła rynek najmu. Zastanawiam się jak obecnie to wygląda, z jakiego powodu jest lepiej niż było i dlaczego prawo nie chroni skutecznie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. I w jakim kierunku zmierza branża?

Zanim z Dalekiego Wschodu dotarła do nas pandemiczna fala, rynek najmu jawił się niczym kraina mlekiem i miodem płynąca.

Cudowne lata – czyli jak to było przed pandemią

Godziwy dochód można było uzyskać z najmu krótkoterminowego, czyli wynajmowania mieszkań lub domów na dzień, dwa, kilka. Biznesmeni, turyści, szukający wrażeń młodzi ludzie, chętniej wybierali, zamiast bezosobowego pokoju w hotelu, designerskie, urocze mieszkanie w centrum miasta. Stabilne zyski zapewniał również najem długoterminowy, finansowany głównie przez rodziców studiujących w Białymstoku studentek i studentów – także i spoza granic naszego kraju.

Swoje przysłowiowe trzy grosze do skarbonek rodzimych „kamieniczników” dorzucali wynajmujący mieszkania przedstawiciele szeroko pojętej klasy pracującej oraz młodzi na dorobku. A gdzieś na uboczu tego wszystkiego funkcjonował całkiem nieźle segment wynajmu mieszkań i pokoi o ciut niższym standardzie przeznaczonych dla pracowników zza wschodniej granicy: z Białorusi czy Ukrainy.

Atmosferę mieszkaniowego karnawału podgrzewali początkujący inwestorzy, którzy skuszeni zyskami starszych stażem kolegów, wręcz z obłędem w oczach kupowali mieszkania, w tydzień robili „generalny remont” i po dwóch znajdowali chętnych do zamieszkania.

Jednym słowem interes się kręcił. Wszyscy byli zadowoleni i szczęśliwi, a ci ambitniejsi widzieli siebie za kilka lat w roli poważnego rentiera piszącego dwusetny poradnik z cyklu „od zera do milionera, czyli jak dorobiłem się kasy, wstając o godzinie czwartej rano i kupując już o szóstej dziesiąte mieszkanie na wynajem”.

Rynek zamiera w przerażeniu, po czym powstaje jak feniks z popiołów

Jednak wszystko, co dobre kiedyś się kończy. Co prawda, „dobre” nie skończyło się z dnia na dzień, ale odgłosy zbliżającej się katastrofy rosły wprost proporcjonalnie do szybkości rozprzestrzeniania się koronawirusa. Kiedy w marcu 2020 r. wprowadzono pierwsze obostrzenia, rynek najmu zamarł i wstrzymując oddech, w przerażeniu obserwował, jak chwieją się lub padają inne branże. Wieszczono spektakularny upadek rynku nieruchomości i zapaść na wiele lat.

Katastroficzne wizje miały na szczęście niewiele wspólnego z rzeczywistością. Dość szybko, po chwilowym stuporze, rynek najmu złapał drugi, bardzo głęboki oddech. Na tyle głęboki, że stawki na wynajem wzrosły przeciętnie, w porównaniu do ery przed pandemią, o dziesięć, piętnaście procent.

Dlaczego tak się stało? Powodów jest kilka, a wśród nich należy wymienić, m.in.: powroty studentów do normalnej nauki, wzrost liczby pracowników zza wschodniej granicy, czy też powracająca fala rodaków z migracji zarobkowej. To spowodowało również inne ciekawe zjawisko: interesujące oferty mieszkań na wynajem znikały w okamgnieniu, natomiast wyraźnie spadła popularność mieszkań o nieco niższym standardzie. Koniecznie trzeba wspomnieć o tym, że stawki czynszu poszły w górę również z powodu szalejącej inflacji i wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości.

Najem okazjonalny – czy jest skuteczny w dobie pandemii

W pandemicznym świecie uznanie właścicieli nieruchomości zyskał najem okazjonalny – jako skuteczniejsza, w porównaniu do zwykłego najmu, forma zabezpieczenia interesów posiadacza mieszkania lub domu do wynajęcia. A wszystko to ze względu na możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.

Na czym polega najem okazjonalny? W skrócie — i to jest najważniejszy aspekt umowy najmu okazjonalnego — nakłada on na najemcę obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to składane jest w formie aktu notarialnego. Ponadto najemca ma wskazać lokal, do którego się przeprowadzi w przypadku eksmisji, a właściciel wskazanego lokalu wyrazić na to zgodę.

Może zainteresuje cię artykuł o Home stagingu

Dzięki takiemu rozwiązaniu właściciel nieruchomości dysponuje skutecznym narzędziem i w przypadku jakichkolwiek problemów z najemcą może go „eksmitować” do wskazanego przez najemcę lokalu. Oszczędzając na znaczkach pocztowych do listów poleconych z wezwaniami do zapłaty i na kosztach procesów sądowych. Ale możliwość eksmisji jest tylko teoretyczna, ponieważ specustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych zabrania przeprowadzania eksmisji.

W związku z powyższym właściciel mieszkania lub domu ma dość ograniczoną możliwość władania swoją własnością. Jeśli trafi na nieuczciwego najemcę, który z premedytacją postanowi nie płacić za wynajmowanie mieszkanie lub dom, to odzyskanie własności może być uciążliwe i trwać latami. Chyba że zdesperowany zastosuje niekonwencjonalne metody, których oczywiście nie należy pochwalać, bo są niezgodne z prawem, ale z drugiej strony nie można ich nie podziwiać ze względu na wysoki stopień skuteczności.

Jak będzie wyglądał rynek najmu?

Nie pokuszę się o analizę i przewidywanie przyszłości. Gdybym funkcjonował w obszarze stabilnym gospodarczo, można byłoby z grubsza przewidzieć kierunek w jakim to wszystko zmierza. Jednakże żyjemy w czasach wielkiej niepewności gospodarczej i politycznej, pandemii, szalejącej inflacji i ilość czynników wpływających przyszłość jest zbyt duża, aby snuć jakiekolwiek rozważania. Dlatego wszelkie spekulacje w tym obszarze mają wartość fantazji. Ale jak mawiał Jack Reacher - jeden z moich ulubionych bohaterów literackich: (tak na marginesie uważam, że obsadzenie Toma Cruise'a w roli głównej ekranizacji powieści jest lekkim nieporozumieniem) przygotuj się na najgorsze, spodziewaj się najlepszego – czyli tłumacząc na nasze: będzie dobrze! Czego sobie i Państwu życzę.

aut. Wojciech Buszko